Visste du att ett husköp kommer med två dokument som tillsammans kan kosta mer än en mindre renovering? Pantbrev är beviset på att fastigheten är intecknad och kan användas som pant för ditt bolån, och lagfarten är beviset på att du äger den. Båda registreras hos Lantmäteriet, båda kostar en procentsats av stora belopp, och båda glöms ofta bort i kalkylen tills fakturan kommer. Vi går igenom hur maskineriet fungerar, vad det kostar i kronor och varför befintliga pantbrev är värda att fråga om redan före budet.
Inteckningen mot pantbrevet
InteckningEn registrering hos Lantmäteriet om att en fastighet får belastas med skuld upp till ett visst belopp. Pantbrevet är beviset på att inteckningen finns, och det är pantbrevet banken tar som pant för ditt bolån.
De två orden blandas ihop hela tiden, men ordningen är enkel. Först ansöker du, i praktiken oftast via banken, om en inteckning i fastigheten på ett visst belopp. När Lantmäteriet beviljar den skapas ett pantbrev på samma belopp, i dag nästan alltid digitalt som ett datapantbrev i Lantmäteriets register. Det pantbrevet lämnar du sedan som pant till banken, och först då har banken sin säkerhet för bolånet. Inteckningen är alltså beslutet, pantbrevet är kvittot och pantsättningen är själva handslaget med banken.
Lika viktigt är vad pantbrevet inte är. Det är inte pengar, inte ett lån och inte ett ägarbevis. Du äger fastigheten fullt ut även när varje krona av den är intecknad. Pantbrevet ger banken rätt att i sista hand få betalt ur fastigheten om lånet inte sköts, ingenting mer, och den rätten sover så länge du betalar dina räntor och amorteringar precis som vanligt.
Hela systemet finns för att en fastighet inte går att lämna in på banken som en klocka på en pantbank. Huset står där det står, så i stället för att flytta panten flyttar man ett bevis om den, och det beviset måste vara omöjligt att dubbelutfärda. Därför sköts registret av en myndighet. Förr var pantbreven fysiska papper som kunde tappas bort och behöva dödas i långsamma processer, i dag är nästan alla datapantbrev som ligger tryggt i Lantmäteriets pantbrevsregister och byter innehavare elektroniskt. Obelånade datapantbrev förvaras i ett särskilt ägararkiv i väntan på att behövas igen.
Vad kostar pantbrev och lagfart?
Båda dokumenten betalas med stämpelskatt, en skatt till staten som tas ut vid registreringen. För nya pantbrev är den 2 procent av det intecknade beloppet plus en avgift på 375 kronor per pantbrev. För lagfarten är den 1,5 procent för privatpersoner plus en expeditionsavgift på 825 kronor, och skatten beräknas på det högsta av köpeskillingen och föregående års taxeringsvärde, vilket du kan kontrollera hos Lantmäteriet. Köper ett bolag fastigheten är lagfartsskatten i stället 4,25 procent.
Så här kan det se ut vid ett vanligt husköp där en del pantbrev redan finns i fastigheten:
Lägg märke till att lagfarten är den större posten i de flesta köp, trots att pantbrevet har högre procentsats. Det beror på beräkningsbasen: lagfartens 1,5 procent tas på hela köpeskillingen medan pantbrevets 2 procent bara tas på det som nyintecknas. Ju mer befintliga pantbrev huset har, desto mer tippar notan över åt lagfartshållet, och vid ett arv eller en gåva kan pantbrevsposten bli noll medan lagfartens expeditionsavgift alltid finns kvar.
Tidsmässigt ligger kostnaderna nära tillträdet. Pantbreven hanteras i regel av banken i samband med att bolånet betalas ut, medan lagfarten söks inom tre månader efter köpet, oftast av banken för din räkning, och faktureras några veckor efter tillträdet. En tröst för framtiden finns också i skattereglerna: både lagfarts- och pantbrevskostnaden får räknas in i omkostnadsbeloppet, så de minskar vinstskatten den dag du säljer. Spara därför fakturorna tillsammans med köpehandlingarna.
Två administrativa detaljer är bra att känna till. Stämpelskatten för lagfarten är ett gemensamt betalningsansvar: betalar köparen inte kan staten kräva säljaren, vilket är ett skäl för båda parter att låta banken sköta ansökan korrekt. Och blir lagfartsärendet vilande, till exempel för att en makes medgivande saknas eller en namnteckning inte bevittnats av två personer, tas en extra expeditionsavgift ut. Kompletta handlingar från början är alltså bokstavligen värda pengar.
Förvärvssättet styr också skatten. Stämpelskatt på lagfarten utgår vid köp, men den som ärver en fastighet eller får den i gåva utan vederlag betalar normalt bara expeditionsavgiften. Befintliga pantbrev följer med fastigheten även vid arv och gåva, så inteckningsutrymmet går inte förlorat för att huset byter ägare inom familjen.
Övertagna pantbrev mot nya
Pantbrev följer fastigheten, inte ägaren, och det är den regel som kan spara dig tiotusentals kronor. Alla pantbrev som tidigare ägare tagit ut ingår i köpet och övertas utan någon ny stämpelskatt. Du betalar bara för mellanskillnaden upp till ditt eget lånebehov. I exemplet ovan fanns 1,2 miljoner i befintliga pantbrev, så bara 800 000 kronor behövde nyintecknas. Hade huset varit ointecknat, vilket är normalfallet vid nyproduktion, hade pantbrevsnotan i stället blivit 40 000 kronor plus avgift.
Snabbräkningen är enkel att göra i huvudet på visningen. Ta ditt planerade lånebelopp, dra av de befintliga pantbreven och multiplicera mellanskillnaden med 0,02. Ett hus med 2 miljoner i uttagna pantbrev där du ska låna 2 miljoner kostar noll kronor i ny stämpelskatt, medan ett ointecknat hus med samma lån kostar 40 000. Samma hus, samma lån, fyrtio tusenlappar i skillnad som bara beror på vad tidigare ägare hann bygga upp.
Varför ska en köpare bry sig om säljarens gamla papper? Därför att beloppet syns innan du bjuder. Fråga mäklaren hur stora inteckningar som finns, eller kontrollera själv, för en fastighets inteckningar är offentliga uppgifter hos Lantmäteriet och en ägare ser dem direkt i tjänsten Min Fastighet. Två likvärdiga hus med olika mycket uttagna pantbrev har i praktiken olika prislappar, och den skillnaden hör hemma i din kalkyl redan på visningen.
Här förtjänar också en vanlig missuppfattning en rättelse. Om de befintliga pantbreven är större än ditt lån ”löses” ingenting ut och ingen får pengar tillbaka, för pantbrev är inte ett tillgodohavande. Överskottet följer helt enkelt med fastigheten som obelånade pantbrev, redo att användas nästa gång någon vill låna med huset som säkerhet. Vill en ägare verkligen bli av med en inteckning går den att döda genom en ansökan hos Lantmäteriet, men eftersom stämpelskatten inte återbetalas och pantbreven kan återanvändas är det sällan någon poäng med det.
Först i kön mot sist i kön
När en fastighet har flera pantbrev spelar ordningen roll. Varje inteckning får ett inomläge, en plats i kön, och skulle fastigheten i värsta fall säljas för att täcka skulder får panthavarna betalt i turordning. Banken med pantbrevet längst fram i kön bär minst risk, och det är därför din bolånebank alltid vill ha de främsta pantbreven som säkerhet. För dig som sköter dina betalningar är kön osynlig, men den förklarar varför banken engagerar sig i exakt vilka pantbrev den får.
Inomläget märks i praktiken när flera långivare delar på samma fastighet, till exempel vid ett seniorlån eller ett byggnadskreditiv vid sidan av bolånet. Den som får pantbrev längre bak i kön tar större risk och prissätter därefter, och en bank kan neka ett upplägg där dess säkerhet skulle hamna bakom någon annans. Det är också därför du inte fritt kan låna ut ditt inteckningsutrymme åt två håll samtidigt: kön kan bara ha en första plats.
Kön förklarar också något trevligare: ditt eget utrymme. Amorterar du ner bolånet under pantbrevens sammanlagda belopp uppstår en obelånad del, ett färdigt säkerhetsutrymme som kan användas för ett framtida tilläggslån utan ny stämpelskatt. Tänk på inteckningarna som ett förbetalt busskort för belåning: kortet är laddat med ett visst belopp, resorna kan variera, och kortet gäller tills någon aktivt makulerar det. Hur mycket du får låna mot utrymmet styrs sedan av lånereglerna, som vi går igenom i vår guide om belåningsgrad.
Vid ett bankbyte syns maskineriet som bäst. Den nya banken löser lånet hos den gamla, den gamla släpper panten och datapantbreven flyttas elektroniskt till den nya bankens förvar, allt samma dag och utan ny stämpelskatt så länge lånet inte höjs över befintliga inteckningar. Det är därför räntekonkurrens mellan banker är gratis för dig som kund: säkerheten är redan byggd och betald, det enda som byter plats är vem som håller i den.
Villa mot bostadsrätt
Allt ovan gäller fastigheter, alltså villor, radhus med egen tomt och fritidshus. Bostadsrätter fungerar på ett helt annat sätt, och det överraskar många. En bostadsrätt är ingen fastighet utan en andel i en förening med rätt att använda en viss lägenhet, så det finns varken lagfart eller pantbrev att betala. Pantsättningen sker i stället genom att banken underrättar bostadsrättsföreningen, som noterar panten i sin lägenhetsförteckning.
Gratis är det inte riktigt ändå, men nästan. Föreningen får ta ut en mindre pantsättningsavgift enligt sina stadgar, och vid själva köpet tillkommer ofta en överlåtelseavgift, belopp i hundralappar och enstaka tusenlappar snarare än tiotusentals kronor. Den som räknar på villa mot bostadsrätt bör alltså lägga in myndighetskostnaderna på villasidan av kalkylen, för på den punkten är bostadsrätten påtagligt billigare att kliva in i. Resten av köpets betalningsflöde, med handpenning vid kontraktet och slutlikvid vid tillträdet, är däremot detsamma och går att läsa mer om i vår guide om handpenning.
Att bostadsrätten saknar pantbrev betyder inte att säkerheten är sämre för banken, bara att den ser annorlunda ut. Panten är själva bostadsrätten, alltså din andel i föreningen, och noteringen i lägenhetsförteckningen fyller samma funktion som inteckningen gör för villan. Det är därför bostadsrätter belånas till vanliga bolåneräntor. Köper du bostadsrätt, be mäklaren visa utdraget ur lägenhetsförteckningen, så ser du att tidigare pantsättningar är avnoterade innan tillträdet.
Om du räknar på husköpet nästa månad
Säg att du hittat ett hus för 2,5 miljoner och tänker låna 2 miljoner. Börja med en fråga till mäklaren: hur stora pantbrev finns uttagna? Svaret avgör om pantbrevsposten blir några hundralappar eller uppåt 40 000 kronor. Räkna sedan ihop hela myndighetsnotan, i vårt exempel 54 700 kronor, och lägg den ovanpå kontantinsatsen i budgeten, för varken lagfart eller nya pantbrev går att baka in i bolånet när du redan lånar vid taket.
Planera också likviditeten i två steg. På tillträdesdagen samordnar banken det mesta: bolånet betalas ut, nya pantbrev registreras och slutlikviden går till säljaren. Lagfartsfakturan kommer däremot separat några veckor senare, när många redan hunnit tömma kontot på flyttfirma och första inköpen till huset. Öronmärk därför lagfartsbeloppet från start, så blir kuvertet från Lantmäteriet en formalitet i stället för en kalldusch.
Saknas marginalen är rätt ordning att justera budet eller spara ihop mellanskillnaden, inte att lösa hålet med en dyr kredit i sista stund. Måste en mindre del ändå lånas utan säkerhet, jämför noga och kolla om ditt fackförbund erbjuder medlemslån med förhandlad ränta, en lånetyp vi går igenom i vår genomgång av medlemslån och förmånslån. Och byter du bara bank längre fram flyttar pantbreven med utan nya avgifter, så den kostnaden betalar du en gång per hus, inte en gång per bank. Den som frågar om inteckningarna före budet slipper överraskningar efter tillträdet, och det är hela poängen med att kunna maskineriet.