Är handpenning och kontantinsats samma sak? Nej, och den sammanblandningen kostar bostadsköpare onödig oro varje vecka. Handpenningen är en förskottsbetalning på vanligtvis 10 procent av priset som du betalar när köpekontraktet skrivs. Kontantinsatsen är den del av priset som lagen inte låter dig låna med bostaden som pant, minst 10 procent sedan bolånetaket höjdes den 1 april 2026. Pengarna överlappar, men reglerna bakom dem är helt olika. Vi reder ut vad du betalar när, och vad som händer om affären spricker.
Handpenning mot kontantinsats
Handpenningen är ett avtalsvillkor mellan dig och säljaren. Någon lag som säger 10 procent finns inte, men det är fast praxis på bostadsmarknaden, och nivån skrivs in i köpekontraktet eller ett särskilt depositionsavtal. Syftet är ett handslag i pengar. Säljaren tar sin bostad från marknaden och vill veta att du menar allvar, och du binder upp dig vid köpet. Vid riktigt dyra bostäder händer det att parterna kommer överens om en lägre andel.
Kontantinsatsen kommer i stället från lånereglerna. Sedan den 1 april 2026 säger lagen om begränsning av bostadskrediter att bolånet får täcka högst 90 procent av bostadens värde vid ett köp. De resterande minst 10 procenten är din kontantinsats, den grundplåt du står för själv. Före regeländringen var kravet 15 procent, en uppgift som fortfarande ligger kvar på många sajter och skapar onödig huvudräkning för förstagångsköpare.
Se det gärna från säljarens stol också. Den som skriver kontrakt med dig tackar samtidigt nej till alla andra spekulanter, plockar bort annonsen och börjar planera sin egen flytt. Skulle du försvinna ur affären står säljaren med en bostad som måste marknadsföras om, ofta till ett osäkrare pris. Handpenningen är priset för den risken, och det är därför den betalas tidigt i stället för vid tillträdet.
Varför blandas de två ihop? För att pengarna oftast är desamma. Handpenningen du betalar vid kontraktet räknas av mot köpeskillingen och blir i praktiken den första delen av din kontantinsats. Lägger du 10 procent i handpenning och 10 procent i kontantinsats betalar du alltså inte 20 procent. Du betalar 10, fast i förskott. Tänk på handpenningen som att du sätter in flyttlassets första kartong i förväg. Kartongen är en del av lasset, inte ett extra lass.
Nyproduktion har sin egen rytm. Där betalar du ofta först en mindre bokningsavgift för att reservera bostaden, och när förhandsavtalet eller köpeavtalet sedan skrivs betalas handpenningen, vanligtvis 10 procent minus det du redan lagt i bokningsavgift. Eftersom tiden mellan avtal och inflyttning kan vara lång vid nybyggen är det extra viktigt att läsa vad avtalet säger om just din handpenning om projektet försenas eller fördyras. Fråga alltid byggherren eller mäklaren hur pengarna förvaltas under byggtiden innan du skriver på.
Vid kontraktet mot vid tillträdet
Ett bostadsköp betalas i två omgångar, och tidslinjen är enkel när den väl ligger på bordet. Först vinner du budgivningen och skriver köpekontrakt med säljaren. Inom några dagar, ofta upp till en vecka enligt det datum som står i kontraktet, betalar du handpenningen. Den går normalt inte direkt till säljaren utan till mäklarens klientmedelskonto, ett avskilt konto där pengarna ligger skyddade tills villkoren i kontraktet är uppfyllda. Säljaren får dem i regel först i samband med tillträdet.
Andra omgången kommer på tillträdesdagen. Då betalar banken ut ditt bolån direkt till säljaren, du skjuter till en eventuell resterande del av kontantinsatsen och får nycklarna. Så här ser fördelningen ut för en bostad på 3 miljoner kronor med lägsta insats:
I exemplet täcker handpenningen hela kontantinsatsen, så på tillträdesdagen återstår bara bolånets del. Väljer du en större egen insats än minimum, vilket sänker både lånet och amorteringskravet, betalas mellanskillnaden vid tillträdet. Hur insatsens storlek påverkar ränta och amortering går vi igenom i vår guide om bolån.
Klientmedelskontot är där av en anledning, och det skyddar båda parter. Så länge något villkor i kontraktet fortfarande svävar, till exempel en besiktning som inte är klar eller ett medlemskap som inte beviljats, ligger pengarna avskilda hos mäklaren i stället för hos säljaren. Skulle affären gå tillbaka behöver du alltså inte jaga pengar hos en motpart, och skulle den fullföljas ska mäklaren enligt god fastighetsmäklarsed betala ut dem skyndsamt när avtalet tillåter det.
En praktisk detalj överraskar många: bankens överföringsgräns. En vanlig internetbank har ofta ett tak per dag som ligger långt under 300 000 kronor, och att höja gränsen kan kräva ett besök eller några bankdagars handläggning. Kontakta därför din bank direkt när kontraktsdatumet är satt, så att själva överföringen inte blir det som äventyrar affären. Spara alltid kvittot på insättningen tillsammans med kontraktet.
Vad händer med handpenningen om köpet spricker?
Det beror helt på varför köpet spricker, och det är här kontraktets villkor blir värda sin vikt i guld. Ett fastighetsköp kräver skriftligt avtal enligt jordabalken, och i avtalet kan parterna skriva in villkor som ger köpet en nödutgång. En låneklausul betyder att köpet går tillbaka om banken till slut säger nej till finansieringen. En besiktningsklausul ger dig rätt att kliva av om besiktningen hittar allvarliga fel. Vid bostadsrätt ska köpet dessutom alltid villkoras av att föreningen beviljar dig medlemskap. Spricker affären genom ett sådant villkor får du normalt tillbaka handpenningen i sin helhet.
Drar du dig ur utan stöd i avtalet begår du ett avtalsbrott, och då har säljaren rätt till ersättning för sin faktiska skada, till exempel en ny mäklarkostnad eller ett lägre slutpris i nästa försäljning. Handpenningen används ofta som den ersättningen, men skadan kan juridiskt bli både mindre och större än de 10 procenten. Blir den mindre ska överskottet tillbaka till dig, blir den större kan säljaren kräva mer.
Villkoren har dessutom bäst före-datum. En låneklausul brukar gälla en begränsad tid efter kontraktet, inte hela vägen fram till tillträdet, och en besiktningsklausul anger ofta både sista dag för besiktningen och hur du ska meddela att du vill kliva av. Missar du fönstret gäller köpet fullt ut, även om skälet i sig hade dugt veckan innan. Läs därför inte bara vilka villkor som finns utan också exakt när vart och ett löper ut, och lägg även de datumen i kalendern.
Betalningsdatumet är i sig ett skarpt villkor. Kommer handpenningen inte fram i tid är det ett avtalsbrott som kan ge säljaren rätt att häva köpet och kräva ersättning. Lägg därför datumet i kalendern samma dag som kontraktet skrivs och räkna med någon bankdags marginal för överföringen. Uppstår en tvist om pengarna kan mäklaren deponera handpenningen hos Länsstyrelsen tills frågan är löst, så beloppet försvinner inte under tiden.
Det omvända fallet finns också. Skulle säljaren dra sig ur utan stöd i avtalet är det säljarens avtalsbrott, och då gäller spegelbilden: du får tillbaka handpenningen och kan dessutom kräva att köpet fullföljs eller begära ersättning för din skada, till exempel kostnader du hunnit ta för besiktning eller ett dyrare ersättningsköp. Handpenningen är alltså ingen ensidig risk för köparen, den ramar in ansvaret åt båda hållen.
Den viktigaste lärdomen kommer före kontraktet: skriv aldrig på och betala aldrig handpenning innan bolånet är godkänt av banken. Ett lånelöfte är ett förhandsbesked, inte ett bindande löfte, och den som betalar handpenning på ett löfte utan låneklausul i avtalet tar en risk på hundratusentals kronor helt i onödan.
Spara ihop mot låna till handpenningen
Egna sparpengar är det självklara förstahandsvalet, men alla har inte hela beloppet likvitt den vecka kontraktet ska skrivas. Kanske sitter pengarna fast i en bostad som ännu inte är såld. För den situationen finns handpenningslån, ett kort lån på ungefär en till tre månader som täcker handpenningen och löses automatiskt när bolånet betalas ut eller den gamla bostaden är såld. Flera banker erbjuder det i samband med bolånet, ibland tillsammans med ett överbryggningslån för den som köpt nytt före försäljningen.
Saknas pengarna på riktigt, inte bara tillfälligt, är alternativet ett vanligt blancolån, alltså ett lån utan säkerhet. Här behöver kalkylen göras med öppna ögon. Räntan ligger klart över bolånets eftersom banken saknar pant, och sedan den 1 januari 2026 får du inget ränteavdrag alls för lån utan säkerhet. Bolånets ränta får du fortfarande dra av i deklarationen, men kontantinsatslånets ränta bär du fullt ut själv. Ett blancolån som tas för att köpa bostad räknas dessutom som bostadskredit enligt konsumentkreditlagen, så långivaren ska ge dig samma information och rådgivning som vid ett bolån. Banken räknar också in lånet i din kvar att leva på-kalkyl, vilket kan sänka hur mycket bolån du beviljas.
Räkna gärna på vad bryggan faktiskt kostar innan du bestämmer dig. Ett handpenningslån på 300 000 kronor som löper i två månader med en antagen ränta på 6 procent kostar ungefär 3 000 kronor i ränta, en hanterbar summa för att slippa sälja av sparande i fel läge. Överbryggningslånet fungerar likadant fast större: det bär hela mellanskillnaden när du köpt nytt innan den gamla bostaden är såld, och förutsätter i regel ett påskrivet försäljningskontrakt. Båda är verktyg för en kort och tydligt avgränsad period, inte för att täcka pengar som saknas på riktigt.
Är du med i ett fackförbund finns ofta en billigare mellanväg: medlemslån med förhandlade villkor, en form av förmånslån som vi går igenom i vår guide om medlemslån och förmånslån. Och oavsett väg gäller samma grundregel som för allt annat lånat: ju mindre av kontantinsatsen som är lånad, desto stadigare står köpet den dag räntan stiger eller något oväntat händer.
Om kontraktet ska skrivas nästa vecka
Säg att du vunnit budgivningen på en lägenhet för 3 miljoner kronor och att kontraktet skrivs på tisdag. Börja med banken, inte med champagnen. Se till att bolånet är godkänt för exakt den här bostaden, för lånelöftet räcker inte som skydd. Be sedan mäklaren skriva in en låneklausul om finansieringen mot förmodan inte hinner bli helt klar, och en besiktningsklausul om det gäller ett hus som inte hunnit besiktas.
Har du en bostad att sälja samtidigt förtjänar ordningsföljden en egen tanke. Säljer du först vet du exakt vilken handpenning och kontantinsats du har råd med, men kan behöva mellanboende. Köper du först slipper du flytta två gånger men bär risken för dubbla kostnader tills den gamla bostaden är såld, och det är där handpenningslån och överbryggningslån brukar komma in. Ingen av vägarna är fel, men den ska väljas medvetet och inte av misstag i en snabb budgivning.
Kontrollera därefter tre rader i kontraktet innan du signerar: handpenningens belopp, sista betalningsdag och att pengarna ska sättas in på mäklarens klientmedelskonto. För över beloppet i god tid, gärna ett par bankdagar före deadline, och spara kvittot. Sedan är den svåraste delen av affären faktiskt gjord. Resten, från tillträde till nycklar, är logistik som banken och mäklaren sköter rutinmässigt. Den som förstår skillnaden mellan handpenningen och kontantinsatsen skriver på med lugn hand, för då är det inga överraskningar kvar i siffrorna.
Töm heller inte kontot till sista kronan för att nå kontraktet. Ett bostadsköp följs av utgifter som gärna glöms i budgivningens hetta: flytt, försäkring, en första månadsavgift eller driftskostnad och alltid något som behöver lagas eller köpas de första veckorna. En buffert på någon månadslön kvar efter handpenningen gör hela affären, och de första månaderna i nya hemmet, betydligt lugnare än ett köp som går jämnt upp.